地方铁投能否作念好"旅舍副业"？

近日，深铁与悦榕庄签署计谋合作框架条约，两边阐扬各自资源上风，伸开深度合作。

看成国资配景的地铁公司，布局旅舍板块大概并不奇怪，关联词深铁看成万科的大股东，深铁为何绕过有旅舍板块的万科，放弃"靠山吃山"，牵手悦榕庄呢？

深铁"牵手"悦榕庄

最近，深圳市地铁集团有限公司与悦榕集团签署计谋合作框架条约，记号着两边将开荒全面计谋合作伙伴关系。证实条约，深铁集团与悦榕集团合作的范畴包括旅舍板块品牌共建、状貌运营开荒、旅舍状貌全人命周期科罚、品牌和家具实践、东谈主才疏导教养等范畴，旨在加快旅舍板块新业态和新家具的打造，同期擢升深圳城市文旅产业的中枢竞争力。

本质上，深铁早已入局旅舍板块，初度动作即是发布全系 6 大品牌。

时辰讲究到 2020 年 9 月，深铁集团发布"君璞"旅舍品牌。在发布的全系 6 大品牌中，还有劳动式公寓品牌——君熙（劳动式公寓）、餐饮品牌——星璞（西餐酒吧）、会员体系品牌——璞悦会（会员体系）和智选好物品牌——璞眠（智采用品）。从结构构成来看，深铁一开端并未纵向的定位过多的自有旅舍品牌，而是横向的铺开一个完竣的旅舍发展生态链。

理念的打出也需要程序化的科罚轨制。为此，深铁集团挑升建立深圳地铁旅舍科罚有限公司，公司负责旅舍、写字楼、吵嘴租公寓等泛旅舍业态的规划科罚。

除自己发展外，深铁也赓续鼓励与其他国际头部旅舍集团合作。

2020 年 10 月，深铁金冠沐日旅舍开业，该状貌由深铁集团投资营建，洲际旅舍集团科罚。2022 年 10 月，由深铁和中国中铁股份有限公司共同打造，雅高集团旗下铂尔曼旅舍集团参与运营的深圳深铁铂尔曼旅舍开业。2024 年 1 月，由深铁和万科投资，香格里拉运营的深圳南山香格里拉旅舍开业。

走访发现，上文所述与深铁合作的国际高端、蹧跶旅舍均已录入国际旅舍集团官网，深度密切的合作将为深铁提供旅舍规划发展的遑急能源泉源，为之后的旅舍路提前打亮"绿灯"。

此次与深铁合作的悦榕集团也有我方的发展规划。悦榕集团打算将来几年将旅舍科罚业务扩展到 200 家，并在将来十年内将业务遮蔽的国度数目加多一倍。其中看成悦榕集团旗下最早开荒的品牌——悦榕庄瞻望中国市集时暗意，将持续深化与各地旅游公司和文化机构的合作，推动更多品牌组团引入新主张地，与中邦原土企业合作共赢。

互补的计谋打算使得两边"一拍即合"，达成合作共鸣亦然意义之中。

深铁与万科的"深度绑定"

关联词，深铁与旅舍的渊源远不啻创建旅舍品牌和与国际头部旅舍集团合作这样浅薄。深铁还持有万科企业股份有限公司 27.91% 股权，是万科的第一大股东。万科虽以地产身份起家，但早在 2017 年，便以入局旅舍板块。我方阵营现存的旅舍资源，深铁似乎并不介怀，如斯"深度绑定"的关系，深铁为什么不收拢？这一切还得从八年前驰名的"宝万之争"提及。

那时的万科看成中国房地产第一品牌，早年因为融资，股权相对漫衍华润最大股东占股 15%，王石为首的科罚团队占 8% 傍边。在科罚层为了廉价收回股权，宝能集团的姚振华却逆流而上，联袂潮汕帮的天量资金举牌万科。

2015 年底，宝能集团也曾持有万科 20.08% 的股份，成为万科的第二大股东，直逼第一大股东华润集团。时任万科董事长的王石，在其微博上说，粗犷东谈主来了。2015 年 12 月 17 日，王石初度公开运用公论暗意，不宽容宝能成为万科第一大股东，不会受到本钱防止，将为万科的信用和品牌而战。2015 年 12 月 18 日，宝能集团再次举牌，以 24.29% 的股权比例一跃成为万科的第一大股东。本日地午，万科晓谕停牌。

2016 年 3 月 12 日，深铁与万科举行计谋合作备忘录签约庆典，晓谕达成计谋合作意向。深铁将向万科注入 400 亿元至 600 亿元的金钱状貌。2016 年 3 月，万科建议定向增发股票决议，看成深铁入主万科的行径旅途。时任万科第二大股东的华润反对万科定向增发。华润与万科在公司的将来架构上出现不合。

2016 年 5 月，深交所同期对万科和宝能发出监管函，品评万科违纪清楚了未公开的首要信息，对宝能严重陶冶，称"经屡次催促，仍未按条目上交股份权利变动书"。2016 年 8 月 4 日，恒大入局，至 2016 年 4 月 29 日恒大两次举牌，共增持 19.452% 的万科股份。2017 年 2 月，保监会发布处罚公告，姚振华被禁入保障业 10 年。

2017 年 1 月 12 日，万科在深圳香港两地往复所发布公告，华润股份止境全资子公司与深铁集团签署股权转让条约，华润将其持有的万科 A 一都股权转让给深铁，转让价为 371.7 亿元，意味着万科和华润的股权计谋合作限度。与此同期，恒大以耗损 70 亿元的代价转让万科股权，深铁一跃成为万科第一大股东，宝万之争完了，深万合作开端。这一年亦然万科开端布局旅舍板块的一年。看得出来，也曾的深铁对万科看成中国产地产"一哥"的地位照旧予以确定的，在股权的纷争中"支撑"出了万科。

深铁为何绕过万科牵手悦榕庄？

深铁和万科"深度绑定"的关系，颇有一种一荣俱荣、一损俱损的意味。诚然，前些年基本是"一荣俱荣"，本年起有点"一损俱损"。先来看两边最新发布的三季度财报。

11 月 7 日，深铁发布 2024 年三季度财报自满，深铁本年前九个月净利润出现大幅度耗损，约 80.74 亿元，创下自 2015 年以来同期最大耗损记载。10 月 30 日，万科发布 2024 年三季度财报自满，万科本年前九个月净利润耗损达到 179.43 亿元，同比暴跌 231.73%。这是万科初度在三季报中出现耗损，并创下公司建立以来最伟功绩滑铁卢。

通过分析万科和深铁 2022-2024 年三季度财报发现，万科盈利深铁随着盈利，万科耗损深铁也随着亏。2022 年，万科净利润 226.2 亿元，深铁净利润 10.43 亿元。2023 年，万科净利润 121.6 亿元，深铁净利润 5.51 亿元。2024 年，万科净利润 -179.43 亿元，深铁净利润 -80.74 亿元，前三季度深铁投资耗损 48.53 亿元，主要为对子营企业和合作企业的投资耗损。

证实财报发现，从 2024 岁首开端万科就处于风口浪尖，但深铁并莫得撒手不论，持续赓续的给万科"输血"。本年 4 月 30 日，万科旗下中金印力铺张 REITs 在深交所上市，刊行范围 32.6 亿元，其中深铁看成运行计谋投资东谈主，认购份额近 30%，金额达 10 亿元，是咫尺为止国内国资体系抵铺张类 REITs 认购金额最大的一笔。5 月 27 日，万科发布公告，以挂牌样式转让深圳湾超等总部基地 T208-0053 宗地的使用权、地上建筑物及附着物的竞得东谈主，是由深圳百硕投资与深铁集团构成的连结竞买方，成交价为 22.35 亿元。

这两个"力挺"万科的动作，又合适万科的"瘦身"打算，第一阶段具体来说是退出其他业务，计帐和转让非主业的财务投资，鼎力度通过大量往复和 REITS，将买卖办公金钱转让出去；第二阶段是作念好、作念强、作念精主业，打造出行业的家具和劳动标杆。如斯看来，万科正在逐渐"剥离"也曾主业之一的买卖开荒与运营业务，而背后的深铁在沉默支撑。

证实万科 2023 年的财务数据，旅舍与度假业务的收入仅为 2.8 亿元东谈主民币，占总营收的 0.5%。旅舍业务在万科营收中的存在感并不彊，在其多元化的业务疆土中，旅舍一直以来不是重心业务板块，更多是饰演以配套状貌的扮装，加之深陷耗损泥潭与主营业务的调治，使得万科在旅舍业务范畴弘扬得"有心无力"。

仔细回首万科旅舍的历史发现，其与悦榕集团也有合作，且长达 6 年。2017 年，万科斥资 1.1 亿新元（6.1 亿东谈主民币），与悦榕控股合伙建立新公司——悦榕中国（Banyan Tree China），占股 50%，用以整合中国区域内悦榕集团旗劣品牌旅舍和金钱。公司建立后，悦榕金钱（中国）的 20 多家悦榕系列旅舍纳入万科体系，并归万科旅舍业务板块负责。此次合作是万科旅舍业务板块成长的遑急部分。

与悦榕集团合作期间，万科也在孵化自有品牌。2020 年，万科进行组织架构调治，建立了万科旅舍及度假奇迹部（以下简称"万科旅舍"）看成万科集团最年青的业务单位，其涵盖万科通盘的旅舍、度假金钱以及与旅舍和度假干系的金钱科罚、运营科罚、品牌科罚、扣问照顾人等业务。一年后，万科又建立了万科旅舍科罚有限公司，涵盖万科重心教养的自有旅舍品牌瞻云、瞻云精选、有熊以及平地度假状貌 VSKI。

2018 年，悦榕庄在国内开业 11 家旅舍；2021 年，悦榕庄在国内开业 14 家旅舍。2022 年悦榕集团制定了"五年打算"，全球旅舍数目打算于 2025 年翻倍，打算终了开业 100 家。悦榕集团好坏的范围膨大需求，却在和万科的合作中进展草率，在高端市集并莫得千里下来。

2023 年 12 月 8 日，悦榕集团限度与万科六年的"攀亲"，花了 4.8 亿元买回两边的合伙公司悦榕金钱（中国）的股权，万科在中国科罚 26 家悦榕系列旅舍，重回悦榕手中。6 年的合作，悦榕庄的品牌收益无法与万科分享，万科填补不了悦榕庄膨大的"浩大胃口"。"离异"后，万科的旅舍矩阵大幅缩减，咫尺万科旗下状貌所有这个词有 17 家，其中悦榕庄状貌保留 6 家，有熊品牌在营 5 家，行将开业 1 家；瞻云品牌在营 6 家，行将开业 2 家。可见，万科"泥船渡河"的处境，宏不雅大场地的"琐事缠身"，再细分到不太酷好的旅舍范畴也发展不易。

话又说回深铁，其集团的中枢营收来源于地铁运营和站城一体化开荒，两者的收入占比可达 98% 傍边。但地铁运营具备很强的全球属性，造价高票价低，运营成本难以遮蔽开荒成本，因此地铁运营业务本质上不可绩。深铁最大利润来源有两个，TOD 业务和投资收益。TOD 业务面积开荒已跨越 1783 万平米，投资收益则以万科为代表，而万科的功绩弘扬对深铁带来了不小的影响。

对于 TOD 业务方面，深铁是国内最早波及 TOD 模式的地铁公司，即"轨谈 + 物业"模式，以枢纽地铁站为中枢，发展"站城一体化"状貌，整合地铁近邻的地盘资源，拓展出交通沿线的买卖、旅舍、写字楼、告白媒体、通信信息、文创拓展等干系业务。深铁自己就打造了以"深铁置业大厦""深铁金融科技大厦"为代表的甲级写字楼、以"北站枢纽""锦荟广场"为代表的买卖抽象体和以"深铁塘朗城君璞旅舍"、"深铁金冠沐日旅舍"为代表的国际品牌旅舍等。因此，深铁无疑是手执深圳面积最大、地盘最优质的隐形"田主"。

2024 年悦榕庄建立三十周年，悦榕集团将以新开 18 家旅舍看成而立之年的"贺礼"，其中 10 家位于中国市集。这种开业频率是前所未有的，悦榕集团前 29 年所有这个词才开业 75 家旅舍，平均一年开业不到三家，2020-2023 年期间也曾算是在提速，四年间开了 25 家。可见，一个手执优质物业急需引资，一个高喊膨大标语急需范围增量，适配的上风互补成为两边达成合作的可能。

地方铁投何如作念好"旅舍副业"？

如今不啻深铁，越来越多的地方铁投酷好旅舍板块，坐上旅舍"牌桌"。

6 月，由青岛地铁集团与洲际集团联手打造的青铁崂山逸衡旅舍开业。同月，广州地铁资源规划发展有限公司与洲际旅舍集团负责签约庆典，记号着广州首家逸衡旅舍负责进驻白云站 TOD 粤胜广场。7 月，书香旅舍集团与上铁文旅传媒集团举行计谋框架条约签约庆典，深切鼓励旅舍、旅游、文创等状貌合作。11 月，河南铁建投抽象开荒集团与洲际旅舍集团举行签约庆典，记号着河南首个华邑旅舍品牌——郑州华邑旅舍负责落地。12 月，武汉地铁首个自营旅舍状貌——中航广场桔子水晶旅舍行将开业。

通过不雅察发现，地方铁干涉局旅舍板块与深铁访佛，更倾向于用自持物业和头部旅舍集团或者国际旅舍集团合作。同期，地方铁投也不知足当业主的扮装，逐渐发展自有旅舍品牌，开荒品牌矩阵。咫尺，地方铁投在旅舍板块的发展还在摸索阶段，对于地方铁投这样传统的"地方国企"来说，何如靠"旅舍副业"终了二次增长？

持有者照旧科罚者？

地方铁投在旅舍板块的定位需要领先收拢，想考的中枢问题是旅舍到底是用作财务投资，照旧新的业务接收；是络续手执地盘，让出运营权，周转存量金钱，照旧躬身入局，推出自有品牌，开荒品牌矩阵。旅舍业务的成败，不仅靠前期优质的业务资源，也依赖后期家具系列的推出，劳动水平的高下，运营科罚的专科过程。

以深铁为例，建立了旅舍科罚公司，让专科的团队来运营自有旅舍品牌，增添了旅舍科罚者的身份，对旅舍规划科罚更有说话权。诚然也有释怀当业主的，6 月新开的崂山逸衡旅舍，业主是青岛地铁，运营方是洲际集团。

品牌调性合适区域性情吗？

站在买卖的视角上，创造一个铺张者熟知况且招供的品牌，需要独具一格的品牌调性。旅舍集团如斯，地方铁投亦如斯。

咫尺深铁旗下自营旅舍都是自持自运营型旅舍，两家君璞旅舍无一例外，但从君璞品牌推出之初，便有了了了的品牌化想法。君璞品牌定位与中高端轻奢品牌，以"正人之德，鼎峙于世"为品牌调性，倡导洗尽铅华、蕴玉之雅的气派内涵 ‌。其旅舍气派主打新登第，选址均在城市中枢性带或交通枢纽，为主打追求商旅体验的铺张者，提供方便的交通衔接和多元化的商旅接收。这些了了的品牌特征是一些国企在打造配套旅舍门径时，并不常见。在看成状貌配套存在的同期，搭配在地化特色打造，不单是知足于推外出径化的商务旅舍。

永恒的打算在哪？

地方铁投的区域性注定了其先从区域下手的"起步路"，可是区域性的标签是否需要永恒保持？对地方铁投而言，将来要走到哪？走到什么过程是值得想考的。若是过于安全的躺在"清静圈"，不主动向更大的市集前进或者在区域空间能发展壮大，很有可能失去自己的上风，被头部旅舍集团挤兑或者统一。

顺利的案例是，中铁文旅集团（位于贵州）充分运用贵州、四川的在地文化，引进国际先进训导，打造出了 2017 年开业的贵阳安纳塔拉度假旅舍和本年开业的地中海邻境 · 黑龙滩度假村。本年暑期，中铁文旅集团旗下旅舍业求终了营收 3600 余万元。其中，贵阳安纳塔拉度假旅舍和地中海邻境 · 黑龙滩度假村 7、8 两月出现高频满房，平均入住率达 95%。

综上，深铁绕过万科牵手悦榕庄，一方面是万科咫尺处于"顾不上我方"的景色，同期旅舍板块也回不去从前，现存的发展也景色平平；另一方面深铁亟需通过"旅舍副业"来重塑增长，与悦榕庄的膨大打算一口同声。随着越来越多的地方铁干涉局旅舍板块，摸索我方的发展轨迹和逻辑，才智作念好"旅舍副业"。

本文来自微信公众号"空间秘探"，作家：秦敏慧开云kaiyun.com，36 氪经授权发布。